申请财产保全后房开破产，《民法典》怎么保障您的权益？

引言

随着房地产行业持续低迷，一些房开企业因资金链断裂而选择破产重整或破产清算，这也让许多购买了房开企业开发项目的购房者面临无法收房的困境。如果购房者在房开发产企业破产前申请了财产保全，那么他们的权益将如何得到保障？本文将结合《民法典》、《最高人民法院关于人民法院审理破产案件若干问题的规定》（以下简称《破产规定》）等相关法律法规，从以下几个方面进行深入探讨：

一、申请财产保全的法律依据和程序

根据《民法典》第四百二十八条规定，因情况紧急，不立即申请保全将使申请人的合法权益受到难以弥补的损害的，人民法院可以根据申请人的申请，裁定对因争议的标的物或与标的物有关的财物进行保全。

申请财产保全需要符合以下条件：

• 存在胜诉可能性
• 情况紧急，不立即申请保全将使申请人的合法权益受到难以弥补的损害
• 具体财产已经确定

申请人向人民法院提交财产保全申请书，并提供相关证据。人民法院审查后，决定是否裁定保全。如果人民法院裁定保全，应在二十四小时内采取保全措施。

二、房开破产后财产保全的效力

根据《破产规定》第二十一条规定，人民法院裁定受理破产申请后，债务人自破产申请受理之日起，不得转让或者处分其财产，但管理人可以按照规定处理破产财产。这意味着，在房开发产企业破产后，已经申请财产保全的购房者享有的债权将优先于其他债权人。

具体而言，在破产程序中，购房者的申请财产保全的债权将被列为有财产担保的债权，并受到破产财产的优先清偿。管理人不得在未清偿申请财产保全的债务人的债权前，将保全的财产用于清偿其他债权。

三、《民法典》和破产规定下的购房者权益保护

1.《民法典》第530条

建设单位破产，购房人在破产程序中享有优先受偿权。但是，购房人已经取得房屋所有权证的除外。

2.《民法典》第532条

建設單位將買受人已經支付價款的部分建設資金用于其他用途的，受讓人在破產程序中享有優先受償權。

3. 《破产规定》第二十一条

人民法院决定受理破产申请后，自破产申请受理之日起，债务人不得转让或者处分其财产，但管理人可以按照规定处理破产财产。管理人不得在未清偿已经申请财产保全的债务人的债权前，将保全的财产用于清偿其他债权。

四、购房者如何申请财产保全

1. 时机

在房开发产企业出现资金危机或其他异常情况时，购房者应及时向法院申请财产保全，防止自己的合法权益受到损害。

2. 材料准备

申请人需要准备以下材料：

• 财产保全申请书
• 购房合同或其他可以证明债权关系的证据
• 情况紧急的证据，如房开发产企业出现负面新闻、大面积停工等
• 具体财产的证据，如房产证或预售合同上的房产信息
• 支付保全申请费的凭证

3. 申请程序

购房者可以向房产所在地或者房开发产企业所在地的基层人民法院提出申请财产保全的申请。申请书应当详细写明申请人的基本信息、申请保全的具体财产、情况紧急的理由等。人民法院受理后，将依法对申请人提交的材料进行审查，并及时做出裁定。

五、结语

在房地产行业风险加剧的背景下，购房者应提高法律意识，掌握必要的法律常识。如果房开发产企业出现破产风险，购房者可以及时申请财产保全，依法保障自己的合法权益。通过充分利用《民法典》、《破产规定》等法律法规赋予的权利，购房者可以最大程度维护自己的利益，避免因房开破产而蒙受不必要的损失。

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